与买卖物业相关的一些税务问题（下篇）非税务居民或海外投资购房
Jul 07, 2018 | TAX BENEFIT
上篇和大家讨论过一些关于买房的比较普遍需要关注的税务事项，这篇我想跟大家分享一下海外买家或非税务居民想在加拿大投资房产的注意事项：
■ 增值税豁免
两年前开始，如果是非税务居民，将不再拥有增值税豁免的权利。从15年开始，联邦政府要求我们申报买卖房屋纪录，如果忘记，最高罚款可高达 $8,000。这样做是为了杜绝人们滥用这个增值税豁免。当我们申报的时候，政府要求把住宅的购买年份、价钱、地址都进行登记，所以如果我们是非税务居民的话，这项要求就无法成立。所以想要享受增值税豁免这个福利的话，就一定要先成为税务居民。
■ 海外买家租金收入申报
如果海外买家投资房屋出租的话，这个租金收入也需要向税务局申报的。一般来说有两种申报方法：
（1）将租金收入的25%，缴付给税务局，此方法不需要申报任何报税表；
（2）每年都向税务局申请租务收入报税表。如果选择这个方案的话，则每年都需要准备个人的租务报税表，然后根据加拿大的税率来缴付税项。由于业主不是本地人，所以只需要付联邦税而不需要付省政府税，但联邦税率大约是本地居民的1.5倍。这样做的好处是你可以用其他的开支（如地税、贷款利息等）抵掉租务的收入。
两种方法的利弊因人而异，要通过参考业主在加拿大的整体收入和租务上的开支来决定。如果阁下有类似的情况，建议与会计师商议后再绝对最适合的解决方案。
那如果不申报又如何啦? 除非你这个物业永远不卖，否则卖的时候政府就会来跟你追讨所欠的税款和利息。我接下来讨论的买卖房屋的税务事项就会告诉你他们如何追讨哦！
■ 买卖房屋的增值
之前我已经跟大家聊过，如果是非本地居民的话，房屋的增值税是不能被豁免的。在卖房时，如果地产经纪知道买家是海外人士的话，他们会告诉买方，买房需要扣起房屋价格的25%发给税务局。比如卖房的价值是100万，其中25万需要从买方发给政府，这个是税务局的要求，如果做不到，买家会被罚款。但是这个25万并不是真正要缴付税率的数字，税务局之所以有这样的要求是因为他们害怕房屋的业主在加拿大还有其他的欠债，所以要先把这个钱留着待物业主人在申报报税表的时候，才会把多交出来的税退还给他。如果是非本地人从物业卖的增值税率是25%。
虽然这个数字是可以退还的，但仍然是一笔很大的钱，所以我们通常都会建议用另外一个办法：我们会为客人准备一份合规格验证书（Certificate of Compliance），当税务局收到此证明后，会翻查过去多年业主有没有拖欠税务局任何税项的记录，我上面经已提过，如果业主每一年都有租金收入却未申报，这个时候政府就会查到啦，当确保没有任何欠款的话，税务局就会接受我们这个验证书，然后我们就可以提议把这个担保金减少到我们估计增值部分的25%，并提交所有买卖房屋开支的预算和房屋本身的价值，如果税务局认可的话，我们就可以把保证金减低到增值部分的25%。例如说，现价值为100万房屋当初是80万买入的，那么增值部分的25%就是5万，待业主交易完成以后， 再申报报税表，就可以把我们估计的和实际相差的费用缴付清楚，如果实际费用低于预算，那么多缴付的费用就可以获得退回。报税表限期就是买卖房屋之后1年的4月30日之前。
以上都是非税务居民或海外居民买卖房屋的一些税务的事项。下一次我会和大家聊一聊 用公司买房会有什么税务上的好处和坏处，敬请期待哦 ~
Philip Kwok / 原创
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